Bruksfasen
Om fasen
Fasen starter etter at bygget er overtas. Fasen er den lengste i livsløpet til et bygg.
Fasen avsluttes ved avhending av bygget (salg, riving) eller videre utvikling av bygget gjennom rehabilitering / ombygging for endring av bruk/funksjon.
Fasen innebærer bruk av bygget, optimalisering av driften og bruken, ivaretagelsen av endringssbehov som følge av kjernevirksjonhetens endringer, samt evaluering og vurdering av oppnåelsen av forventede effektmål.
Hovedfunn fra Oscar
Aktivisere erfaring fra brukFunn viser at evalueringer av gjennomførte prosjekter og erfaringsinnhenting fra bygg i bruk gjennomføres i begrenset grad. De aktører som planlegger, prosjekterer og bygger blir sjeldent involvert i systematiske evalueringer og mister derfor muligheten til å lære hvordan løsningene i praksis fungerer med hensyn til bruk, drift, vedlikehold og utvikling over tid. Samtidig er det et stort behov for økt kunnskap og kompetanse om bygg i bruk for å kunne ha et tilstrekkelig kvalifisert grunnlag for å planlegge, prosjektere og bygge i tråd med livsløpsprinsipper. |
- Systematiske evalueringer gjennomføres i svært liten grad. En får dermed ikke dokumentert i hvilken grad prosjektmålene er oppfylt og i hvilken grad prosjektet har bidratt positivt til ønsket verdi for eier og bruker. Aktører i prosjektet får ikke tilbakemelding om hvordan bygget fungerer i praksis.
- Tekniske systemer og løsninger som velges er ofte krevende og kostbare i drift, samt vanskelige å vedlikeholde og skifte ut. De som prosjekterer, anskaffer og bygger risikerer å ikke få kjennskap til dette, og viderefører dermed slike uhensiktsmessige løsninger til neste prosjekt.
- Evaluering er et virkemiddel for kontinuerlig forbedring og optimalisering gjennom bruksfasen av bygget og skjer over forskjellige tidsperioder. Hensikten er å ha oversikt over hvordan bygget bidrar til eller hindrer verdiskapingen for eier og bruker(e) og hvordan tilpasninger kan finne sted. Videre er evaluering helt nødvendig for å kunne høste erfaringer til nye prosjekter og for å løfte kompetansen hos de som planlegger og bygger.
- BAE-næringens aktører deler i liten grad egne erfaringer med andre, dette svekker kunnskapstilfanget for næringen
|
Leveranser som bidrar til verdiskaping |
Hjelpemidler/metoder/Verktøy |
|
Testing Tekniske anlegg testes og justeres av driftspersonell. Andre løsninger testes og rapporteres av respektive brukere. Teknske anlegg optimaliseres for drift og energiforbruk. |
NS6450 Idriftsetting og testing av tekniske bygningsdeler |
|
Evaluering Oppnåelse av prosjektets mål evalueres. Har planlagte effektmål blitt oppnådd, evt. når er det forventes at oppnåelsen kan måles? Evaluering av bygget skjer kontinuerlig i driftsfasen, men må være strukturert. Brukerundersøkelser kartlegger grad av brukertilfredshet. Vedlikeholdsplaner inkludert planlegging av vedlikehold av bygningsdeler og utskiftinger i bygget, samt plan for periodisk teknisk tilstandsvurdering. SLA'er for leveranse av FM-tjenester må vurderes fortløpende og oppdateres etter behov. |
Benchmarking av FM-tjenester og utarbeidelse av KPIer Post Occupancy Evaluation (POE). Forskjellige tilnærminger |
|
Optimalisering Beste praksis FM kjennetegnes ved en kontinuerlig prosess der det aktivt søkes etter forbedringsmuligheter for å tilrettelegge for at lokalene gir høyest mulig nytteverdi for bruker til lavest mulig ressursforbruk. |
Krever jevnlig/periodisk informasjonsinnhenting av alt fra brukertilfredshet, inneklima, miljøbelastning, energiforbruk, drifts- og vedlikeholdskostnader, arealutnyttelse, teknisk tilstand m.m. Videre gjennomføres det jevnlig dialog med brukervirksomhetene slik at man fanger opp hva som eventuelt fungerer/ikke fungerer optimalt, og eventuelle fremtidige endringer i virksomheten de nærmeste årene og kan planlegge for dette. |
|
Revurdering Gjennom vurdering av teknisk tilstand, egnethet og tilpasningsdyktighet skal byggets levedyktighet revurderes. Revurderingen kan medføre tiltak som oppgradering, bruksendring, rehabilitering, eller riving og nybygging. |
| Eier (evt. eiers prosessleder) | Bruker | Leverandør |
|
Kjernevirksomheten:
FM strategisk / taktisk
Sørge for at eiers plikter iht plan og bygningsloven etterleves (HMS) |
Prosjektteam
FM taktisk / operativt
|
Erfaringer fra forbildeprosjekter vil bli lagt ut fortløpende når prosjektene kommer til denne fasen.